Die “Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten” stammt aus dem Jahr 1981 und war eine Folge des Energieeinsparungsgesetzes. Sie wurde 1984, 1989, 2008 und 2021 novelliert und stellt die rechtliche Grundlage und das Regelwerk zur Durchführung der jährlichen Heizkostenabrechnung dar. In ihr sind die Grundsätze der Abrechnungsmethode vorgeschrieben, aber auch zulässige Messgeräte, umlagefähige Kostenarten sowie etliche Spezialfälle.
Zu den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage, einschließlich der Abgasanlage, gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV die
- Kosten der verbrauchten Brennstoffe und Ihre Lieferung,
- Kosten des Betriebsstromes,
- Kosten der Bedienung,
- Kosten der Überwachung und Pflege der Anlage,
- Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, - Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes,
- Kosten der Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetzes,
- Kosten der Anmietung oder anderer Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
- Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung,
- Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a.
Zu den Grundkosten zählen z.B. die Bereitstellungskosten für Warmwasser, Wartungskosten, Rohrleitungsverluste und Kosten, die auch ohne Wärmeabnahme in einer Wohnung entstehen.
Der Grundkostenanteil für die Heizung und die Warmwasserbereitung liegt zwischen 30% und 50% gemäß HeizkostenV. Dies ist abhängig von der Bauweise des Gebäudes. Die Verteilung dieser Kosten nach m² bzw. der Nutzfläche dient dazu, dass z. B. auch bei Nullverbrauch jeder Nutzer einen Anteil zu zahlen hat und somit ein gewisser Ausgleich geschaffen wird.
Gleichzeitig wird damit ein Ausgleich zu ungünstigeren gelegenen Wohnungen geschaffen (Dachgeschoss, Kellerwohnung oder Randwohnung). Die Festlegung des Prozentsatzes macht der Eigentümer, welcher in der Regel auch für die angefallenen Grundkosten bei leerstehenden Wohnungen aufkommt.
Der mit Mess- oder Verteilgeräten ermittelte und abgerechnete Verbrauch in einer Abrechnung wird Verbrauchskosten genannt. Im Gegensatz zu den Grundkosten kann der Nutzer diesen Anteil durch sein eigenes Verhalten erheblich beeinflussen.
Für Verbrauchseinheiten gibt es keine pauschalen Preise. Diesen Preis kann man erst mit der Abrechnung ermitteln, wobei uns die Hausverwaltung die Kosten für die Heizung mitteilt. Erst nach der zusätzlichen Auswertung aller Ableseergebnisse steht der Kostenanteil einer Wohnung fest.
Bei der jährlichen Heizkostenabrechnung wird das Prinzip der relativen Verteilung der Kosten angewandt. Einmal im Jahr teilt die Hausverwaltung dem Messdienst die angefallenen Kosten der Liegenschaft mit. Diese Kosten werden nun vom Messdienst summiert und nach einem genauen Schema auf die Nutzer verteilt (Grundkosten nach Nutzfläche und Verbrauchskosten nach Einheiten). Hierbei ist ersichtlich, dass diverse Komponenten an der Abrechnung beteiligt sind.
So beeinflussen u.a. die Kosten für den Brennstoff als auch der Einkaufszeitpunkt die Abrechnung. Auch der Einfluss von leerstehenden Wohnungen wirkt sich mit aus. Diese Einflussfaktoren sind der Grund dafür, dass sich der Preis je verrechneten Einheit oder je Quadratmeter Fläche jährlich ändert.
Seit der Novellierung der Heizkostenverordnung 2009 wurde der Einbau eines Zählers zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge Pflicht – der Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung (WMZ WWB). Das BGH-Urteil vom 12.01.2022 (Aktenzeichen VIII ZR 151/20) bestätigte dies. Bei diesem Urteil wurde auch verkündet, dass von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV auszugehen ist, falls das benannte Messgerät nicht installiert und daher die o. g. Wärmemenge per Formel abgerechnet werden sollte. Damit hätte der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent.
Die Hausverwaltung/der Eigentümer erhält die Gesamtabrechnung für das Gebäude sowie die Einzelabrechnung für die einzelnen Nutzer vom Messdienst und gibt die Einzelabrechnungen an die Nutzer weiter. Bei Rückfragen melden Sie sich hierzu bitte bei Ihrer Hausverwaltung/Ihrem Eigentümer. Von diesem erhalten Sie dann Ihre Abrechnung für Ihre Wohnung.
In der Regel hat die Hausverwaltung/der Eigentümer ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung erstellen zu lassen.
Eine sofortige Abrechnungserstellung für den ausziehenden Mieter nur mit einer Zwischenablesung ist nicht möglich. Rechnerisch und logisch ist eine Abrechnung nur dann möglich, wenn die Brennstoff- und Nebenkosten des Gebäudes für den gesamten Abrechnungszeitraum feststehen und die Ablesewerte des gesamten Gebäudes vorliegen.
Diesen Aufwand betreibt man in der Regel nach den gesetzlichen Vorschriften nur alle 12 Monate. Für den ausziehenden Mieter erhält man erst mit der nächsten Gesamtabrechnung eine gesonderte Abrechnung. Der ausziehende Mieter hat auch keinen rechtlichen Anspruch auf eine sofortige Abschlussrechnung nach seinem Auszug.
Es ist zumutbar und sowohl technisch als auch rechnerisch gar nicht anders möglich, als erst mit der nächsten Gesamtabrechnung – die für das ganze Gebäude erfolgt – auch die Abrechnung für den ausgezogenen Mieter zu erstellen.
Unterschiede in der Heizkostenabrechnung innerhalb eines Gebäudes bis zum 6fachen sind durchaus möglich und kommen immer wieder vor. Maßgeblich ist dafür das eigene Verbrauchsverhalten. Aber die Höhe der Heizkosten wird nicht nur davon bestimmt. Auch die Wohnlage im Gebäude und die nachbarlichen Heizgewohnheiten spielen eine bedeutende Rolle.
Wohnungen im Dachgeschoss und Wohnungen mit überdurchschnittlich vielen Außenwänden haben zwangsläufig einen höheren Wärmeverbrauch, als Wohnungen in Mittellage. Durch die Verteilung von Grundkosten in der Abrechnung gemäß der Nutzfläche wird dieser Nachteil zwar gemildert, völlig zu eliminieren ist er aber nicht. Es ist nicht zulässig, benachteiligte Wohnlagen durch Gutschriften im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu entlasten.
Der Bund geht grundsätzlich davon aus, dass die überwiegende Zahl der Mieter noch Vorauszahlungen leistet, die noch nicht an die gestiegenen Energiepreise angepasst sind. Diese Mieter werden erst im Rahmen der Jahresabrechnung das Signal der gestiegenen Preise in Form einer Nachzahlung empfangen. Aus diesem Grund erhalten diese Mieter eine Entlastung nicht im Dezember, sondern erst im Rahmen der Jahresabrechnung für 2022, die im Jahr 2023 stattfindet – also zum richtigen Zeitpunkt. Der reguläre Abschlag für den Monat Dezember muss daher zunächst bezahlt werden.
Diejenigen Mieter, deren Vorauszahlungen bereits an die gestiegenen Energiepreise angepasst worden sind, werden bereits im Dezember durch diese Preissteigerungen finanziell belastet. Das Soforthilfegesetz befreit diese Mieter davon, den Erhöhungsbetrag des Abschlages zu zahlen.
Für Rückfragen zu den Abschlägen oder zur Rechnungseinsicht wenden Sie sich bitte an Ihre Hausverwaltung/Ihren Eigentümer. Dem Messdienst wird lediglich der gesamte Rechnungsbetrag von der Hausverwaltung/dem Eigentümer mitgeteilt.
Quelle:
vgl. FAQ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz zum Thema unter https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Downloads/F/faq-dezember-soforthilfe-im-gas-und-warmebereich.html (Stand: 10.11.2022)
Die Heizkosten können von Jahr zu Jahr variieren. Sie werden von mehreren Faktoren beeinflusst: Einerseits kommt es darauf an, wie niedrig die Außentemperaturen sind und auch die Länge der Heizperioden kann unterschiedlich sein. Hinzu kommt, dass wahrscheinlich die Energiepreise gestiegen sind. Auch das Nutzerverhalten der Bewohnerinnen und Bewohner kann sich geändert haben oder es leben mehr Personen in dem Haushalt als im Vorjahr. Dadurch kann es zu höheren Gesamtkosten und möglicherweise zu Nachzahlungen kommen.
Die Kosten hängen u.a. von den allgemeinen Energiekosten ab. Das bedeutet, dass bei einer Preissteigerung z.B. für Erdgas oder Heizöl auch höhere Kosten entstehen, welche in Summe die leicht gesunkenen Verbrauchseinheiten überwiegen können.
Die Höhe der Vorauszahlung wird jedes Jahr neu berechnet. Basis für die Berechnung bildet die Heizkostenabrechnung aus dem Vorjahr. Hatte der Nutzer im Jahr zuvor hohe Nachzahlungen, erhöhen die Vermieter gegebenenfalls die Vorauszahlungen. Das funktioniert auch andersherum: War der Verbrauch der Nutzer wesentlich niedriger als angenommen, reduzieren die Vermieter die Vorauszahlungen unter Umständen. Aber nicht nur der eigene Verbrauch beeinflusst, wie hoch die Vorauszahlungen sind. Auch schwankende Energiepreise und Außentemperaturen haben Einfluss. Übrigens: Auch die Nutzer können eine Anpassung der Höhe der Vorauszahlungen erbitten.
Da nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden dürfen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV), hat der Bundesgerichtshof Anfangs- und Schlussbestand als Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung vorgeschrieben (BGH-Urteil vom 23.11.1981 Az. VIII ZR 298/80).
Bei der wertmäßigen Gewichtung des Brennstoffrestes ist immer der Preis aus der letzten Heizöllieferung zu berücksichtigen. Ist durch hohe Vorratshaltung im Ausnahmefall der Rest einmal größer als die letzte Lieferung, so ist anteilig auch noch der Brennstoffpreis aus der vorletzten Lieferung heranzuziehen.
Erklärungen zur IdA anhand eines Beispiels finden Sie hier.
Informationen in der Abrechnung gemäß § 6a Abs. 3 Nr. 2 u. 3 HeizkostenV
Kontaktinformationen zu Einrichtungen, bei denen Sie sich Informationen über angebotene Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte einholen können:
- www.verbraucherzentrale-energieberatung.de
- www.dena.de (Deutsche Energie-Agentur)
- www.vzbv.de (Verbraucherzentrale Bundesverband)
Wenn Sie sich über die Möglichkeit der Durchführung eines Streitbeilegungsverfahrens informieren möchten, finden Sie auf der Webseite des Bundesamtes für Justiz oder unter www.verbraucher-schlichter.de eine Liste der Verbraucherschlichtungsstellen.
© Verein Deutscher Ingenieure, Beuth Verlag, Düsseldorf, Mai 2018
Durch elektronische Heizkostenverteiler (EHKV) wird systembedingt nicht die gesamte verbrauchte Primärenergie für Heizung einer Liegenschaft erfasst. Die VDI spricht hier vom „Verbrauchswärmeanteil“, auch bekannt als „Erfassungsrate“. Heizkostenverteiler werden am Heizkörper montiert und erfassen nur die dort abgegebene Wärme. Wärme, die von gar nicht oder schlecht gedämmten Rohrleitungen abgegeben wird, wird somit nicht gemessen. Dies gilt aber auch für alle Verluste in der Wärmeerzeugung und der Umwandlung, die analog auch bei einer Zweirohrheizung auftreten. Bei einer Einrohrheizung werden alle Heizkörper eines Strangs nur über ein Rohr versorgt. Das Heizmedium wird nach den Passieren des ersten Heizkörpers zum Nächsten geführt und erst am Ende des Stranges zurück zum Wärmerzeuger. Deshalb muss das Heizungswasser je nach Auslegung der Anlage ständig mit hoher Temperatur zirkulieren, z.B. auch wenn keines der Thermostatventile geöffnet hat. Wenn die Rohrleitungen nur unzureichend gedämmt sind, stammt ein erheblicher Anteil der Wärme einer Wohnung vom Rohrsystem. Diese Wärme trägt zur Versorgung des Gebäudes wesentlich bei, kann aber nicht gemessen werden. Allerdings entstehen auf der Erzeugungsseite nicht vernachlässigbare Kosten.
Der beschriebene Sachverhalt ist kein außergewöhnliches Phänomen und tritt häufiger sowohl in Objekten mit senkrechten (typisch DDR-Wohnblock) als auch waagerechten (d.h. innerhalb der Wohneinheit im Estrich verlegten) Einrohrheizungen auf. Nennenswerte Rohrwärmeabgabe kann jedoch auch bei Zweirohrheizungen entstehen, wenn Heizleitungen in beheizbaren Räumen unzureichend gedämmt sind und die Betriebsbedingungen ungünstig sind. Probleme treten dann auf, wenn eine Mehrheit der Nutzer im Wesentlichen nur mit der Rohrwärme leben kann (d. h. keine oder nur geringe Verbrauchswerte an den EHKV). Der Wärmeeintrag durch die Rohrwärme kann so stark sein, dass er z.B. im Schlafzimmer bewusst abgelüftet werden muss. Andere Nutzer die lagebedingt oder mit höherem Wärmebedarf Ihre Heizkörper aber betreiben, generieren im Vergleich wesentlich höhere Verbrauchswerte. Dies bedeutet, ein Teil der Nutzer profitiert stark von der Wärme, die über die Rohrleitungen abgegeben wird ohne entsprechende Anzeigen der EHKV. Die übrigen Nutzer mit Zählwerten tragen allerdings diese Kosten im Verbrauchsanteil der Abrechnung über einen hohen Preis je gemessener Verbrauchseinheit mit. Problematisch wird dies immer dann, wenn der Anteil der Rohrwärme wesentlich ist. Unklar war vor der VDI 2077, wann dies der Fall und wie zu verfahren ist.
Die bis 2009 gültige Heizkostenverordnung (HeizkV) bot keinerlei Basis für die Behandlung der Erscheinung. Seit 2002 haben sich Gerichte mehrfach mit der Problematik beschäftigt und sind zu teilweise konträren Entscheidungen in ähnlich gelagerten Fällen gelangt. Durch den Verein Deutscher Ingenieure (VDI) wurde ein Verfahren entwickelt, um in solchen Fällen die Heizkosten gerechter verteilen zu können. Seit dem 01.03.2009 gibt das „Beiblatt Rohrwärme zur VDI 2077“ den sachlichen Rahmen zur Behandlung dieser Problematik. Die ab 01.01.2009 gültige, novellierte HeizkV gibt im § 7 Abs. (1) Satz 3 die rechtliche Ermächtigung zur Anwendung des VDI-Verfahrens. In einer überraschenden Entscheidung des BGH (VIII ZR 5/16 vom 15.03.2017) wurde allerdings entschieden, dass die VDI auf nicht freiliegende Leitungen nicht anwendbar ist. Damit kann das Verfahren auf waagerechte Einrohrheizungen seitdem nicht mehr angewendet werden, obwohl die Problematik (Die VDI spricht von Verzerrung!) in gleichem Maße wie in senkrechten Einrohrheizungen auftreten kann.
Das Verfahren wurde seit 2009 in tausenden Wohneinheiten, vorrangig in sogenannten „DDR-Wohnblöcken“ angewendet. Die VDI bietet einen Kriterienkatalog auf der Basis der Kennwerte mit dem die Problematik in jedem Objekt bewertet wird und gibt eine Korrekturempfehlung. Die Entscheidung, ob diese angewendet werden soll, liegt nach HeizkV allerdings beim jeweiligen Eigentümer einer Liegenschaft. Der Messdienst kann das Verfahren nur nach entsprechendem Auftrag anwenden. Das Verfahren wurde im Jahre 2018 überarbeitet und im Blatt 3.5 der Richtlinienreihe VDI 2077 neu gefasst. Dabei hat sich das Grundprinzip der Beurteilung als auch das Korrekturverfahren auf der Basis des Rohrwärmeanteiles nicht geändert. Lediglich die weiteren Kriterien zur Beurteilung, ob eine Anlage kritisch und damit die Abrechnung korrekturwürdig ist, wurden teilweise überarbeitet.
Im aktuellen Blatt 3.5 werden letztlich 3 Kriterien zur Beurteilung einer Heizkostenabrechnung aufgestellt. Erst wenn alle 3 Kriterien erfüllt sind, wird ein wesentlicher Rohrwärmefall erkannt und eine Korrektur empfohlen. Die Berechnungen sind anspruchsvoll und können nur anhand der Verbrauchsdaten der EHKV aller Nutzer erfolgen.
EXTERN scannt seit langem alle Abrechnungen in dieser Hinsicht und wird die Eigentümer im Verdachtsfall sofort informieren. Damit kann die notwendige Entscheidung noch vor Abschluss der Abrechnung getroffen werden. Neben den abrechnungstechnischen Empfehlungen sind in der VDI 2077 auch heizungsseitige Optimierungsmaßnahmen dokumentiert. Durch relativ einfache Maßnahmen, wie
- Verbesserung der Isolation des Rohrnetzes,
- Einsatz von elektronisch geregelten Pumpen,
- hydraulischem Abgleich und
- Absenkung der Vorlauftemperaturen
lassen sich Potentiale zur Verminderung der Rohrwärmeabgabe und damit zum Einsparen von Energie und Heizkosten erzielen. EXTERN bietet Ihnen diesbezüglich gern kompetente Beratung an! Der nach HeizkV § 9 seit 31.12.2013 notwendige Einbau eines Wärmezählers zur Messung der Energie für die Warmwasseraufbereitung bringt eine Verbesserung der Nachvollziehbarkeit der Energiebilanz und der Verbrauchswärmeanteil verändert sich häufig in Richtung „unkritische“ Werte.
Für jeden Nutzer werden zusätzliche Verbrauchseinheiten für die vorher berechnete gesamte Rohrwärmemenge der Liegenschaft anteilig seiner Heizfläche ermittelt. Diese werden in der Heizkostenabrechnung in Form eines „Rohrwärmeheizkörpers“ ausgewiesen. Da die Gesamtsumme der Verbrauchseinheiten steigt, sinken die Kosten pro gemessene Verbrauchseinheit auf ein normales Maß. Für das gesamte Gebäude bleiben die Heizkosten jedoch gleich.
Das Rohrwärmekorrekturverfahren nach VDI 2077 stellt somit sicher, dass die erzeugte Wärme in dem betroffenen Gebäude gerechter nach tatsächlicher Nutzung verteilt wird. Bei Vorliegen eines niedrigen Verbrauchswärmeanteils ist es gemäß VDI 2077 grundsätzlich sinnvoll den Abrechnungsschlüssel 50/50 zu verwenden, auch wenn die Kriterien der VDI nicht ganz erreicht werden. Laut § 6 Abs. (4) der HeizkV 2009 hat der Eigentümer die Möglichkeit den Abrechnungsmaßstab für zukünftige Abrechnungszeiträume zu ändern, wenn sachgerechte Gründe dies erfordern.
Die Nutzer, die bisher deshalb einen niedrigen Verbrauch am Heizkostenverteiler verzeichnet haben, weil sie von der Nichterfassung der Rohrwärmeabgabe profitiert haben, werden an der Rohrwärmeabgabe stärker beteiligt und müssen etwas höhere Heizkosten zahlen. Nutzer mit einem über dem Durchschnitt liegendem Verbrauch werden dagegen entlastet. Der Mieterbund fordert die Anwendung des Verfahrens im Interesse einer gerechteren Heizkostenabrechnung ausdrücklich.
Dem politischen Willen folgend werden in Deutschland immer mehr kombinierte Heizsysteme unter Anbindung regenerativer Energiequellen installiert. Entsprechend häufig existieren thermische Solaranlagen, die sowohl die Trinkwassererwärmung als auch die Raumwärmeversorgung unterstützen. Allerdings ist das möglichst einfach gehaltene Verfahren der Heizkostenverordnung nicht dazu geeignet, um die Betriebskosten derartiger Anlagen verursachungsgerecht abzurechnen.
Mit der VDI 2077 Blatt 3.3 hat der „Verein Deutscher Ingenieure (VDI)“ eine Richtlinie veröffentlicht, die für die weitaus meisten Konstellationen von Heizanlagen mit solarer Unterstützung eine sachgerechte Kostenaufteilung ermöglicht. Mithilfe dieser Richtlinie sollen Nutzer nachvollziehbar und rechtssicher Solaranlagen im Rahmen der Heizkostenabrechnung berücksichtigen können.
Dabei wird vorausgesetzt, dass die Kollektorfläche größer ist als das 0,03-Fache der Nutzfläche der Nutzeinheiten. Interessierte Betreiber können die Richtlinie online beim Beuth-Verlag oder in gedruckter Form erwerben. Wer sich damit nicht auseinandersetzen oder sich diese Ausgabe ersparen möchte, darf auf die Fachkompetenz von EXTERN vertrauen. Wir verfügen über diese Abrechnungsrichtlinie und sind auch in der Lage, die fachlichen Empfehlungen der Ingenieure in der Heizkostenabrechnung für Ihre Liegenschaft umzusetzen.
Wenn Sie mehr darüber erfahren oder die Abrechnung Ihrer bestehenden Solaranlage auf dieses Verfahren umstellen möchten, wenden Sie sich vertrauensvoll an Ihre regionale EXTERN-Geschäftsstelle.
Auch für leerstehende Wohnungen sind Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen. Das führt bei manchem Hausbesitzer zwar immer wieder zur Verärgerung, ist aber sowohl rechtlich als auch technisch zu erklären. Bis zu 50% der Energiekosten eines Gebäudes haben nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun und werden nach Wohnfläche verteilt. Auch leerstehende Wohnungen haben daher zumindest den Grundkostenanteil zu tragen, selbst wenn kein Verbrauch an Heizwärme und Warmwasser stattgefunden hat.
Bei einem Nutzerwechsel ist im Interesse des Erhalts einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung grundsätzlich eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte vorgeschrieben. In diesem Fall ist von der Hausverwaltung bzw. von dem Vermieter oder dem Eigentümer eine Ablesung zum Auszugsdatum durchzuführen (vgl. § 9b Abs. 1 HeizkostenV). Es ist weiterhin notwendig, die tagaktuellen Zählerstände vor Ort abzulesen und beidseitig gegenzuzeichnen, um Nutzeransprüche im Nachhinein auszuschließen. EXTERN erhält nicht täglich die Auslesewerte vom Submetering-Gateway.
Nutzerwechselkosten werden von den Messdienstunternehmen für die Bearbeitung der Sonderdaten, die bei einer geteilten Abrechnung entstehen sowie für die Verarbeitung von mindestens zwei getrennten Einzelabrechnungen für Vor- und Nachmieter erhoben. Nutzerwechselkosten sind lt. dem BGH-Urteil von 2007 (VIII ZR19/07) nicht mehr umlagefähig.
Durch die Neuregelung des § 35a EStG hat die Bundesregierung die Steuerabzugsregelungen im Bereich des privaten Haushalts deutlich vereinfacht. Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Arbeitskosten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können nun einheitlich mit jeweils 20 % von der Einkommensteuer abzogen werden. Voraussetzung ist, dass die Beträge nicht bar bezahlt werden. Um die Steuervergünstigungen gemäß § 35a EStG geltend machen zu können, müssen die anfallenden Arbeitskosten entweder in der Betriebskostenabrechnung separat abgerechnet und ausgewiesen oder durch eine Bescheinigung des Verwalters beziehungsweise des Vermieters nachgewiesen werden. Dies bedeutet einen erheblichen Mehraufwand, der mit der Anzahl der Hausnebenkosten steigt.
EXTERN unterstützt Sie bei dieser Frage. Auf Ihren Wunsch werden die abrechenbaren haushaltsnahen Dienstleistungen auf Ihrer Abrechnung ausgewiesen.
Warm- und Kaltwasserzähler sowie Wärme- und Kältezähler unterliegen einer gesetzlichen Eichpflicht im Zeitraum von jeweils sechs Jahren.
Falls ungeeichte Zähler vorliegen, dürfen in der Abrechnung die Kosten nur nach Wohn-/Nutzfläche verteilt werden.
Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.
Beträgt die Fläche der fehlenden Wohnungen mehr als 25 % der Gesamtfläche, muss die Abrechnung nach Quadratmetern erfolgen.
Alle Messgeräte für Heizung und Wasser sind durch Plomben vor unberechtigten Eingriffen geschützt. Manipulationsversuche sind strafbar und können nach § 263 StGB als Betrug bzw. versuchter Betrug geahndet werden.
Elektronische Heizkostenverteiler messen die Differenz („Übertemperatur“) zwischen der mittleren Heizkörpertemperatur und der umgebenden Raumlufttemperatur. Die Zeitdauer der Übertemperatur liefert das Maß für die abgegebene Wärmemenge. Zusätzlich muss der hinterlegte Bewertungsfaktor für das Gerät berücksichtigt werden. Der Bewertungsfaktor gibt Auskunft über die Leistung des Heizkörpers. Nicht alle Heizkörper erbringen die gleiche Leistung, z. B. aufgrund der verschiedenen Anzahl an Rippen oder der unterschiedlichen Höhe, Tiefe und Bauart.
Die notwendigen Daten werden bei der Montage der Heizkostenverteilers anhand des Heizkörperaufmaßes ermittelt. Anschließend wird der Heizkörper mit Hilfe eines speziellen Programms bewertet und der Bewertungsfaktor für den Heizkostenverteiler hinterlegt.
Bei der Ummontage eines Heizkostenverteilers auf einen neuen Heizkörper muss daher der hinterlegte Bewertungsfaktor auf den neuen Heizkörper angepasst werden.
Elektronische Heizkostenverteiler als Einfühlergeräte messen die Oberflächentemperatur der Heizfläche des Heizkörpers am Montageort des Gerätes und setzen die Raumtemperatur fest mit 20 °C an. Zweifühlergeräte nehmen zusätzlich zur Oberflächentemperatur auch den Wert der Raumluft auf, um den tatsächlichen und genaueren Wert der Übertemperatur zu ermitteln. Der Raumtemperatursensor befindet sich meist an der dem Heizkörper abgewandten Seite im Innern der elektronischen Heizkostenverteiler. Denkbar und in Ausnahmefällen zwingend ist die Montage des Raumluftsensors in geeigneter Entfernung vom Heizkörper als sog. Fernfühler. Wir verbauen standardmäßig Zweifühlergeräte.
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Bei Funkmesstechnik wird für die Zählerauslesung standardmäßig das „walk-by System“ (ohne Submetering-Gateway) verwendet. Dies ermöglicht – quasi im Vorbeigehen – vor Ort eine Zählerauslesung mittels eines mobilen Auslesesystems. Das Auslesen der Daten erfolgt ohne Betreten der Wohnung und einmal im Jahr, wodurch die Nutzer nicht anwesend sein müssen und lästige Terminabsprachen entfallen. Der Ableser kann seine Arbeit in den für jedermann zugänglichen Bereichen des Gebäudes erledigen. Der mobile Datensammler nimmt die Funktelegramme auf und leitet sie an das Tablet weiter – vollkommen drahtlos. Die Sendereichweite der verbauten Funkmesstechnik ist jedoch begrenzt. Wenn regelmäßig (z. B. monatlich) Daten benötigt werden, können die Messgeräte jederzeit durch den nachträglichen Einbau von fest montierten Submetering-Gateways vom „walk-by System“ auf die automatisierte Fernauslesung aufgerüstet werden. Hiermit lassen sich die gesetzlichen Anforderungen über monatliche Verbrauchsinformationen wirtschaftlich erfüllen. Aus Kosten- und Umweltgründen sind monatliche walk-by Auslesungen inkl. der jeweiligen Anfahrten nicht sinnvoll.
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Die Datenübertragung der Messwerte an das Submetering-Gateway erfolgt auf Grundlage der wM-Bus (wireless M-Bus) bzw. OMS-Technologie. Dieser kabelungebundene Kommunikationsweg von einem OMS-Gerät (z. B. einem Wasserzähler) und dem im Gebäude installierten Kommunikationssystem (Submetering-Gateway) ist in beide Richtungen möglich. Das Submetering-Gateway befindet sich in der Regel im Treppenhaus des Gebäudes. Die verwendete Funkfrequenz ist 868 MHz. Die Signalstärke variiert in Abhängigkeit vom Einbauort der Geräte. Bei der Montage der Gateways wird darauf geachtet, dass zum einen so wenig wie möglich Geräte angebracht werden und zum anderen nur an Montageorten, an denen keine signifikanten Schäden an originaler Bausubstanz oder Erscheinungsbild entstehen. Die tatsächlich benötigte Anzahl richtet sich nach den vor Ort gegebenen bauphysikalischen Bedingungen, wodurch im Einzelfall auch mehr Gateways eingesetzt werden müssen, um die flächenmäßige Durchdringung der Liegenschaft zu gewährleisten.
Das Submetering-Gateway liest monatlich die Daten der Messgeräte aus und sendet mit einer SIM-Karte die Daten einzelverschlüsselt an den Hersteller des Submetering-Gateways. Von dieser Herstellerplattform werden die Daten anschließend auf einem Server unserer Softwarefirma abgelegt. Unser E-Service holt die Daten automatisch 1x täglich dort ab, dieser Abruf ist aber auch manuell möglich.
Die elektronische Anzeige des Messwertes kann aufgrund des im Messgerät hinterlegten Energiesparmodus zeitweise nicht zu sehen sein. Hiermit wird die Batterielaufzeit verlängert, damit das Gerät während der Vertragsdauer funktionsfähig bleibt. Die Erfassung der Messwerte ist aber auch bei ausgeschaltetem Display weiterhin sichergestellt.
Durch Berühren bzw. Drücken (1 Sekunde) der unten abgebildeten Tasten können Sie die elektronische Anzeige wieder sichtbar machen (beispielhafte Abbildungen).
Die o. g. Funkgeräte kommunizieren mit dem Auslesesystem über eine Funkfrequenz im MHz-Bereich. Diese Verbindung ist physikalisch betrachtet ein elektromagnetisches Feld, dass sich ähnlich eines Fernsehsignals im Raum ausbreitet. Funkgeräte senden Ihre Daten mit 10-25 Milliwatt Sendeleistung und dies nur für wenige Sekunden am Tag. Die in Funktechnik verbauten Batterien müssen 6 bzw. 10 Jahre ohne Aufladung halten. Dies ist nur mit optimierter Sendeleistung und minimaler Sendedauer möglich.
Der Gesetzgeber hat im Bundes-Immissionsschutzgesetz Grenzwerte festgelegt, die von Funksendeanlagen eingehalten werden müssen.
Alle Grenzwerte des Bundes-Immissionsschutzgesetzes werden weit unterschritten.
Zum Vergleich: WLAN-Router liegen bei ca. 100 Milliwatt, Smartphones bei ca. 250 Milliwatt Sendeleistung. Ein WLAN-Router mit Netzversorgung sendet allerdings 24 Stunden am Tag mit einer jeweils vielfachen Leistung. Da Smartphone-Akkus innerhalb von 1-2 Tagen wieder aufgeladen werden müssen, ist erkennbar, wie groß auch hier der Unterschied in der Sendeleistung und -häufigkeit ist.
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