Neue Regeln für Energieausweise ab 01.05.2021

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll den Klimaschutz im Immobilienbereich vorantreiben und die europäischen Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in deutsches Recht umsetzen. Die Vorgaben des GEG haben damit auch Auswirkungen auf den Gebäudeenergieausweis. Denn dieser macht die Energieeffizienz eines Gebäudes transparent und Immobilien damit vergleichbar. Das GEG ist am 01.11.2020 in Kraft getreten und soll durch mehr Informationen präzisere Modernisierungsempfehlungen enthalten. Davor galten die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), die von den Eigentümern mit einer Übergangsfrist noch bis zum 30.04.2021 angewendet werden dürfen.

In Deutschland sind Energieausweise für Neubauten schon seit 2002 Pflicht. Mit der EnEV 2007 wurden erstmals Bestandsgebäude einbezogen.

GEG fordert Vor-Ort-Begehung

Ab 01.05.2021 müssen Aussteller der Verbrauchsausweise die bestehenden Gebäude vor Ort in Augenschein nehmen. Alternativ erlaubt der Gesetzgeber, die energetischen Eigenschaften des Gebäudes anhand geeigneter Fotos zu bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. So soll die Qualität der Sanierungsempfehlungen verbessert werden.

Detaillierte Angaben zur energetischen Gebäudequalität

Was bislang bei Bedarfsausweisen schon der Fall ist, gilt ab Mai auch bei Verbrauchsausweisen: Eigentümer müssen die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben, inklusive inspektionspflichtiger Klimaanlagen. Auch das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung muss festgehalten werden.

Treibhausgas-Emissionen (CO2) und Ausweispflicht für Makler

Ab 01.05.2021 werden die Treibhausgas-Emissionen (CO2) im Energieausweis aufgeführt. In der EnEV war diese Ausweisung bisher nicht verpflichtend, mit der Umsetzung des GEG ist dies nun erforderlich. Die Emissionen werden aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes berechnet.

Die Pflicht, bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf eines Wohngebäudes einen Energieausweis vorzulegen, gilt in Zukunft auch explizit für Immobilienmakler.

Geplante Änderung der Heizkostenverordnung – Hintergründe für die Verschiebung

Seit der Änderung der Energieeffizienzrichtlinie (EED) im Dezember 2018 steht fest, dass die Heizkostenverordnung angepasst werden muss. Bis in den späten Sommer 2020 konnte davon ausgegangen werden, dass die geänderte Verordnung noch pünktlich zum Ablauf der Umsetzungsfristen am 25.10.2020 in Kraft tritt. Es fragt sich nun, warum bis zum heutigen Tag der seit Anfang September fertige Referentenentwurf nicht veröffentlicht wurde.

CO2-Preis erhöht die Heizkosten

Hintergrund für die Verzögerung sind die Diskussionen um die Umlage der Kosten aus der CO2-Bepreisung. Mit Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) zum 01.01.2021 fallen für jede Tonne CO2 zunächst 25 € als Aufschlag auf Brennstoffe an. Betroffen sind hiervon insbesondere Heizöl, Erdgas und Kohle. So erhöht sich der Preis für 1 l Heizöl um 7,9 Cent und für die Kilowattstunde Gas um 0,6 Cent. Für eine Dreiraumwohnung mit durchschnittlichem Verbrauch von 10.000 kWh erhöhen sich die Heizkosten bei Beheizung mit Gas um ca. brutto 60 € im Jahr und bei Beheizung mit Heizöl um ca. brutto 80 € im Jahr.
Diese Zusatzkosten steigen dann in den Folgejahren allmählich bis 2026 auf 65 € je Tonne CO2. Hier ergeben sich dann schon zusätzliche Heizkosten für die Durchschnittswohnung bei Beheizung mit Heizöl von brutto 208 € (Erdgas 156 €). Ab 2027 werden die Preise durch den Zertifikatehandel bestimmt. Realistische Szenarien gehen von Preisen zwischen 125 und 180 € je Tonne CO2 aus. Bei einem Preis von 180 € je Tonne CO2 ergeben sich Zusatzkosten i.H.v. 576 € bei Beheizung mit Heizöl und von 432 € bei Beheizung mit Erdgas.

In relativ kurzer Zeit wird diese CO2-Bepreisung demnach zu einer erheblichen Mehrbelastung führen, wenn keine Reduktion der CO2-Emissionen durch Maßnahmen im und am Gebäude erfolgt.

Wer trägt die Mehrkosten — Mieter oder Vermieter?

An dieser Stelle setzt dann die Diskussion ein, wer diese zusätzlichen Kosten zu tragen hat. Der Deutsche Mieterbund hat vorgeschlagen, dass die Kosten vollständig vom Vermieter zu tragen sind. Von den SPD geführten Ministerien für Umwelt, Justiz und Finanzen wurden in einem Positionspapier eine Umlage von mindestens 50 % auf die Vermieter gefordert. Vermittelnde Ansätze der Deutschen Energieagentur (DENA) und des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) sehen eine anteilige Umlage auf Mieter und Vermieter in Abhängigkeit vom Energieverbrauch der Gebäude vor.
So soll nach dem Vorschlag der DENA der Anteil der auf den Mieter umlegbaren Kosten für die CO2-Bepreisung von der Energieeffizienzklasse nach dem Energieausweis des Gebäudes abhängen. Der Vorschlag des GdW sieht vor, dass der Umlageanteil vom tatsächlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche im Abrechnungsjahr abhängig gemacht wird.

Muss das in der Heizkostenverordnung geregelt werden?

Nach der derzeitigen gesetzlichen Lage wäre der CO2-Preis Teil der Brennstoffkosten und könnte vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Eine gesetzliche Änderung wäre systematisch richtig im Rahmen der Betriebskostenverordnung vorzunehmen, da in dieser geregelt wird, welche Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Die Heizkostenverordnung beschäftigt sich hingegen damit, wie die umlegbaren Kosten zu verteilen sind. Sinnvoll wäre es daher, wenn die Heizkostenverordnung hinsichtlich der Definition der Heizkosten auf die Vorgabe in der Betriebskostenverordnung verweisen würde. Auf diese Weise könnten die bisherigen Abweichungen den Definitionen der Heizkosten in beiden Verordnungen aufgehoben und neue Divergenzen vermieden werden.

Daraus folgt aber, dass eine Änderung der Heizkostenverordnung nicht losgelöst von der Änderung in der Betriebskostenverordnung vorgenommen werden kann.

Eine Abgrenzung der Kosten für die CO2-Bepreisung, die Voraussetzung für eine transparente Umlage ist, setzt zudem voraus, dass die Kosten aus der CO2-Bepreisung transparent in den Rechnungen Brennstoff- und Wärmelieferanten ausgewiesen werden. Hierfür müssen weitere Regelungen im Energiewirtschaftsgesetz, in der Grundversorgungsverordnung-Gas und in der AVBFernwärmeV vorgenommen werden.

Insgesamt stellt sich dieses aufeinander abgestimmte Gesetzesvorhaben deutlich komplexer dar, als die bloße Umsetzung der EED-Vorgaben in der Heizkostenverordnung. So kann es auch bei einer politischen Einigung noch einige Wochen bis zur Veröffentlichung eines Referentenentwurfs zur Änderung der Heizkostenverordnung dauern.

Quelle: https://www.strunz-alter.de/themenpool/aenderung-der-heizkostenverordnung-2021/ (08.02.2021)

Corona-Sicherheitsvorkehrungen

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aufgrund der aktuell vorliegenden Arbeitsschutzstandards seitens des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales und der Verhaltens- und Hygieneempfehlungen des Robert Koch-Instituts haben wir weitere innerbetriebliche Sicherheitsvorkehrungen getroffen, um den laufenden Geschäftsbetrieb im Bereich Außeneinsätze für die von Ihnen beauftragten Leistungen durchzuführen.

Damit dabei die Gesundheit unserer Kunden und auch die unserer Mitarbeiter sichergestellt werden kann, erfolgt dies unter folgenden Aspekten (auszugsweise Darstellung):

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  • vor Betreten der Wohnung ist der Mieter stets zu befragen, ob sich Personen, welche unter Quarantäne stehen bzw. krank sind, darin befinden
  • bei offensichtlich kranken Mietern ist die Durchführung des Arbeitseinsatzes zu unterlassen und ein neuer Termin zu vereinbaren
  • das Betreten von Wohnungen und Gewerbeeinheiten mit anwesenden betriebsfremden Personen erfolgt nur mit einer Mund-Nasen-Bedeckung
  • die Einhaltung des Mindestabstandes von 1,50 m ist zwingend einzuhalten
  • Unterschriften von Mietern sind nicht mehr zu leisten

Jeder Mitarbeiter wurde über die ihm obliegenden Pflichten umfassend informiert und erhält die entsprechend notwendige Arbeitsschutzausrüstung (Handschuhe, Mund-Nase-Bedeckung, Desinfektionsmittel u. w.).

Darüber hinaus empfehlen wir den Mietern, die Wohnung vor und nach der Ablesung der Messgeräte durch unsere Mitarbeiter zu lüften.

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